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“國(guó)慶最后一天，如果下定決心要買房，抓緊這十幾個(gè)小時(shí)，優(yōu)惠比上班掙得多。”10月7日，一位華北區(qū)域中介公司的工作人員在其社交平臺(tái)上稱。

2021年“十一”假期，雖然少了往年頭部房企7折賣房的驚人優(yōu)惠力度，但不少房企仍在降價(jià)促銷上下了不少功夫。單價(jià)直降5000元/平方米、首付一成起、購(gòu)車補(bǔ)貼等各種花式促銷活動(dòng)紛至沓來(lái)。

不過(guò)，從結(jié)果上看，降價(jià)促銷難以盡如人意，不少城市到訪、成交未有明顯提升。上海一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，除部分市場(chǎng)搶手的熱門盤外，今年“十一”期間，上海的銷售整體表現(xiàn)一般。

此外，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更顯示出疲態(tài)。以深圳為例，中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間，深圳二手房共成交4套，共計(jì)351.22平方米。

中指研究院指出，整體來(lái)看，“國(guó)慶”假期市場(chǎng)情緒延續(xù)9月較為低迷態(tài)勢(shì)，穩(wěn)預(yù)期政策效果仍需要時(shí)間驗(yàn)證。展望四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力。

“以價(jià)換量”是主基調(diào)

在房企資金端普遍偏緊的當(dāng)下，為回籠資金，沖刺全年業(yè)績(jī)，國(guó)慶營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)尤為重要。為此，廣州的開(kāi)發(fā)商放手一搏。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，今年“十一”前夕及假期，廣州一手住宅開(kāi)盤或加推個(gè)盤27個(gè)，合計(jì)6073套單位。推盤個(gè)數(shù)比去年“十一”增加10個(gè)，總推貨量較去年“十一”增加75%。

不過(guò)，從結(jié)果來(lái)看，陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的國(guó)慶前六天（即10月1日-10月6日）成交數(shù)據(jù)顯示，廣州市住宅網(wǎng)簽623套，比去年同期的693套略遜色。

“十一”期間，南京一些遠(yuǎn)郊樓盤開(kāi)始出現(xiàn)不同力度的促銷、優(yōu)惠；一成首付、特價(jià)房源再出江湖；江寧、江北部分區(qū)域房?jī)r(jià)直降5000元/平方米；房源總價(jià)最高優(yōu)惠15萬(wàn)元、23萬(wàn)元、35萬(wàn)元、近70萬(wàn)元，一批樓盤正在以價(jià)換量搶跑要回款。

此前不少區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤首付比例也從原先的首套房首付3成，變成了5成、6成或8成，甚至要求全款購(gòu)房。但是，近期江北五橋板塊的樓盤首付1成起、部分一直是熱點(diǎn)樓盤的項(xiàng)目首付松動(dòng)，部分樓層3成首付可商量。

不過(guò)，有媒體在到訪南京樓盤了解到的情況卻是，國(guó)慶假期，整體的到訪及報(bào)名人數(shù)較去年和前年同期有了很大降幅，投資客大大減少。此外，受到銀行貸款額度及學(xué)區(qū)、區(qū)域指導(dǎo)價(jià)等政策不明朗因素的影響，南京二手房市場(chǎng)整體有了很大降溫，整個(gè)國(guó)慶假期期間的成交量只有幾百套。

在鄭州，一些房企在國(guó)慶假期時(shí)，玩起了花式促銷——月供補(bǔ)貼總計(jì)4.5萬(wàn)元、購(gòu)車補(bǔ)貼10萬(wàn)元等，有的樓盤單價(jià)更是從9600元/平方米直接降至7500元/平方米，并且精裝交付。

鄭州一位本土房企總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)稱，今年國(guó)慶期間，雖然不少房企都在降價(jià)促銷，但從實(shí)際效果看，鄭州樓市表現(xiàn)出分化的局勢(shì)，有的房企乘機(jī)“搶收”，有的卻在賠本賺吆喝。不過(guò)，對(duì)于今年四季度的行情，他表示，對(duì)未來(lái)還是看好的。

有業(yè)內(nèi)人士稱，目前來(lái)看，10月樓市成交能否走高，仍要看“剛需”是否出手，開(kāi)發(fā)商僅靠“黃金周”的吆喝促銷，很難真正提振市場(chǎng)銷量。

二手房表現(xiàn)普遍遇冷

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間（10月1日至10月7日），深圳市全市新房成交1081套，較去年同比上漲163%；國(guó)慶期間，二手房共成交4套，共計(jì)351.22平方米。

從過(guò)往的數(shù)據(jù)看，深圳的二手房成交量從4月份開(kāi)始一路下滑，截至8月份已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了5連跌，4~8月份的成交量分別為4877套、3027套、2575套、2557套、1979套。

在鄭州，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也不佳。其與鄭州多數(shù)銀行貸款緊張相關(guān)，一方面，二手房貸款利率高，另一方面，放貸難、放貸周期長(zhǎng)導(dǎo)致二手房市場(chǎng)越來(lái)越低迷。

此前，有媒體報(bào)道稱，鄭州中信銀行二手房貸款利率高達(dá)6.62%（上浮35%），且額度緊張，銀行表示無(wú)法預(yù)計(jì)放款時(shí)間。截至今年7月下旬，郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行、中信銀行的二手房貸款業(yè)務(wù)，僅部分支行或某個(gè)支行可以辦理，額度都很緊張，無(wú)法承諾放款時(shí)間。

在這種情況下，市場(chǎng)成交量受到直接影響，鄭州二手房房?jī)r(jià)已在此前出現(xiàn)拐點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月鄭州二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，結(jié)束“七連漲”局面，出現(xiàn)今年以來(lái)首次下跌。

2021年，“十一”假期二手房市場(chǎng)整體同比小幅增長(zhǎng)，貝殼重點(diǎn)50城二手房日均成交量同比增長(zhǎng)8%，日均新增掛牌房源量同比小幅增長(zhǎng)約2%，成交均價(jià)微跌0.3%。

據(jù)貝殼研究院分析，今年“十一”黃金周的二手房市場(chǎng)的小幅增長(zhǎng)主要由北方城市二手房業(yè)主“以價(jià)換量”帶動(dòng)。如天津、石家莊、廊坊、青島、濟(jì)南以及太原、蘭州等北方城市成交量較去年同期有不同程度的增長(zhǎng)，而成交均價(jià)多表現(xiàn)為同比下跌，此外此類城市新增掛牌房源量也多表現(xiàn)為同比增長(zhǎng)，這說(shuō)明在市場(chǎng)調(diào)整期，業(yè)主出售房源意愿較強(qiáng)，通過(guò)降價(jià)來(lái)達(dá)到成交的目的。

與之形成對(duì)比的是，深圳、東莞、佛山、廣州等珠三角城市，杭州、紹興、寧波、合肥等長(zhǎng)三角城市以及廈門、西安等核心城市二手房成交量均同比下降，且其中大部分城市新增掛牌房源量也同比下降，此類城市多經(jīng)歷市場(chǎng)高熱、調(diào)控收緊進(jìn)入市場(chǎng)下行期，二手房業(yè)主觀望情緒較濃。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，市場(chǎng)情緒加調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，類似股市戴維斯雙殺效應(yīng)（戴維斯雙殺效應(yīng)，是指有關(guān)市場(chǎng)預(yù)期與上市公司價(jià)格波動(dòng)之間的雙倍數(shù)效應(yīng)），二手房情緒變動(dòng)或者說(shuō)對(duì)政策的敏感程度要高得多。市場(chǎng)風(fēng)向變了，看淡的人多了，買的人就少了；政策方面，信貸是主要原因，對(duì)買房的殺傷力很大。