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劉偉/發(fā)自北京

在經(jīng)濟下行，特別是各地樓市新政密集發(fā)布時期，政府和企業(yè)的互動更為“密切”起來。

8月16日，據(jù)吉林省政務信息平臺“吉林發(fā)布”微信公眾號內(nèi)容顯示，吉林省委書記景俊海在長春會見萬科集團董事會主席郁亮一行。

根據(jù)會見內(nèi)容，雙方聚焦吉林全面實施“一主六雙”高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略、大力發(fā)展“六新產(chǎn)業(yè)”、加快建設(shè)“四新設(shè)施”，就促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、城市更新改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、現(xiàn)代文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展、物流體系運營等方面合作進行了深入交流。

省委書記會見龍頭房企董事長自然離不開在房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作，而這背后是吉林省長春市不盡如人意的樓市表現(xiàn)。

長春樓市此前跌勢已久。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年長春新建商品住宅成交13696套，同比下跌56.44%；成交均價為9261元/平方米，同比下跌4.49%。為刺激市場成交，6月17日～30日，長春舉辦了線上、線下房交會，使得6月長春新建商品房成交面積環(huán)比大幅上漲。不過，從成交量上來看，長春新建商品住宅7月數(shù)據(jù)環(huán)比繼續(xù)走低。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，近期郁亮在吉林、青海、江西、貴州等地會見地方政府官員，這些大多屬于土地出讓金收入邊際下降省份。地方政府希望房企加大投資帶動地方經(jīng)濟發(fā)展在情理之中，但在當下的市場環(huán)境中，一個不得不面對的現(xiàn)實是，各家房企的投資力度已經(jīng)大幅放緩。例如，2022年1月~7月，萬科拿地面積同比縮減超過80%。

就相關(guān)問題，記者聯(lián)系了萬科集團相關(guān)人士，但截至發(fā)稿未獲回復。

一位長期研究地方政府財政的人士對記者表示，當前，不少地方政府的財政壓力非常大，在沒有新的稅源出現(xiàn)的情況下，不得不走以往土地財政的老路，但地方政府通過吸引房企投資拿地增加收入，維持財政穩(wěn)定的難度越來越大了。

“從目前來看，局部政策的帶動作用還不足以拉動消費者的購房意愿和地產(chǎn)商投資力度?！币晃环科笄案吖軐τ浾叻Q，另一方面，隨著市場的持續(xù)低迷，許多房企本身的生存壓力也會越來越大，自然也會降低投資預期。

與多位地方官員會面

8月16日當天，吉林省委常委、長春市委書記張志軍，長春市委副書記、市長王子聯(lián)一起在長春會見萬科集團董事會主席郁亮一行。

張志軍說，當前，長春按照省、市黨代會部署，加快推進“六城聯(lián)動”發(fā)展，全力建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。希望雙方聚焦人民群眾的美好生活需要，圍繞城市更新改造、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展等深化合作，共建美麗幸福長春。

郁亮表態(tài)，一定繼續(xù)深耕長春，拓展合作領(lǐng)域，打造精品工程，為長春經(jīng)濟社會發(fā)展作貢獻。

最近一段時間，郁亮行動的軌跡不止在東北。8月11日，江西省委常委、市委書記李紅軍會見了萬科集團董事會主席郁亮一行。

8月9日，西寧市委副書記、市長孔令棟會見萬科集團董事會主席郁亮一行，雙方就深化務實合作進行深入交流。

會見中，孔令棟表示，希望萬科集團充分發(fā)揮行業(yè)龍頭作用，積極參與西寧城市發(fā)展，加大投資布局，拓展合作領(lǐng)域，努力實現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。西寧市將持續(xù)打造一流營商環(huán)境，當好“有呼必應、無事不擾”的“店小二”，讓企業(yè)在西寧實現(xiàn)更好發(fā)展。

郁亮說，希望雙方在目前良好合作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)開展廣泛深入的合作，為西寧經(jīng)濟社會發(fā)展作出積極貢獻。

時間更久之前，6月19日，貴州省委書記、省人大常委會主任諶貽琴在貴陽會見萬科集團董事會主席郁亮一行。

諶貽琴表示，希望雙方進一步發(fā)揮各自優(yōu)勢，拓展合作空間、提升合作層次，在城市更新、物業(yè)服務、倉儲物流等領(lǐng)域深化務實合作，實現(xiàn)互利共贏、共同發(fā)展。貴州將持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，為企業(yè)在貴州投資發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

郁亮稱，萬科集團將深耕貴州，全力以赴推動各個業(yè)務板塊在貴州落地，努力為貴州高質(zhì)量發(fā)展作出積極貢獻。

根據(jù)興業(yè)證券固定收益團隊發(fā)布的結(jié)合2020年和2021年土地財政依賴度、最近四個季度（2021Q3-2022Q2）的土地出讓金收入的同比變動數(shù)據(jù)，上述貴州省和江西省屬于土地財政依賴度較大且土地出讓金收入邊際惡化的省份；吉林省屬于土地財政依賴度較小，但土地出讓金收入邊際惡化的省份。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，地方政府現(xiàn)在要對土地出讓、土地財政、地方房地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展，以及房地產(chǎn)金融等問題重新認識。應該要將區(qū)域本身通過住房發(fā)展來帶動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動新市民住房需求，解決民生保障的問題解決，通過“一籃子”統(tǒng)籌起來，使企業(yè)能夠盈利，新市民能夠得到低成本、體面的住房，地方的公共配套，民生保障設(shè)施能夠到位等幾方面結(jié)合起來才是合理的措施。

投資已呈收縮態(tài)勢

關(guān)于投資拿地，行業(yè)里萬科從來都不是冒進的那一家。但在當下的行業(yè)形勢中，縮減投資已是主基調(diào)。

在中指研究院發(fā)布的2022年1月~7月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地top100排行榜中，萬科以203億元和123萬平方米分列權(quán)益拿地金額第10位和拿地面積第15位。其中，拿地面積同比縮減81.65%，拿地金額排名下降9位。

在2022年1月~7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜中，萬科以1086.1億元新增貨值，排名第三位，僅次于濱江集團和華潤置地。

而在2021年，根據(jù)領(lǐng)先指數(shù)的數(shù)據(jù)，同期萬科的新增土地貨值排名第4位，金額2748.7億元。兩相比較，新增貨值金額同比大幅減少。

縮減投資背后離不開自身業(yè)績數(shù)據(jù)透出的寒意。8月3日發(fā)布的萬科公告顯示，2022年1月~7月，累計實現(xiàn)合同銷售面積1507.2萬平方米，合同銷售金額2489.8億元，同比下降38.7%。

2022年6月銷售簡報披露以來，萬科新增開發(fā)項目2個，分別為廣州黃埔新城項目，需支付權(quán)益地價35.52億元；重慶中央公園145畝地塊項目，需支付權(quán)益地價11.3億元。

此外，萬科新增2個物流地產(chǎn)項目，分別位于上海及長沙，需支付權(quán)益價款3.16億元。

事實上，經(jīng)過2021年下半年的多家房企暴雷，行業(yè)形勢走低后，萬科已經(jīng)改變了自身的投資策略。

2022年3月31日，萬科2021年業(yè)績發(fā)布會上，萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人兼CEO張海表示，萬科投資拿地額度不再分大餅，以前我們是按照每個區(qū)域的回款做了一些投資額度分配，去年開始我們就不再這樣做了，投資更加集中，向市場穩(wěn)定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區(qū)傾斜。

在郁亮與上述省市官員會談后，萬科是否在這些地方進一步投資，還有待后續(xù)觀察。

不過，有地產(chǎn)金融機構(gòu)人士對記者表示，現(xiàn)在還具備資金實力的房企可以趁著價格低多拿下一些土地。他表示，像萬科這樣體量的企業(yè)不能停擺，需要將項目一直做下去。即使拿地總量減少，但碰到價格低乃至利潤低的土地也要做下去，這樣可以給操盤團隊提供持續(xù)運作下去的空間。